Locador pode exigir caução de mais de 3 aluguéis?

Alugar um imóvel envolve uma série de direitos e deveres para ambas as partes – locador (proprietário) e locatário (inquilino). Para o locador, uma das principais preocupações é garantir o cumprimento do contrato, especialmente o pagamento do aluguel e dos encargos. É aí que entram as garantias locatícias, mecanismos essenciais previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

A Finalidade da Garantia na Locação

As garantias locatícias servem como uma salvaguarda para o locador. Elas visam assegurar que, em caso de inadimplência do inquilino (falta de pagamento do aluguel, encargos, multas ou danos ao imóvel), haverá um respaldo financeiro ou uma pessoa responsável para cobrir esses débitos. Essa proteção é fundamental para que o proprietário se sinta seguro ao disponibilizar seu imóvel para locação, reduzindo riscos e promovendo relações contratuais mais estáveis.

Modalidades de Garantia

A Lei do Inquilinato é clara ao permitir que o locador exija apenas uma das seguintes modalidades de garantia no contrato de locação:

• Fiança: Um terceiro (fiador) se responsabiliza pelo pagamento das obrigações do inquilino caso ele não as cumpra. Geralmente, exige-se que o fiador tenha um imóvel em seu nome para dar solidez à garantia.

• Seguro de Fiança Locatícia: O inquilino contrata um seguro com uma seguradora, que se torna responsável por cobrir os débitos em caso de inadimplência. A seguradora, por sua vez, posteriormente busca o reembolso junto ao inquilino.

• Caução: Esta modalidade, por sua vez, apresenta variações importantes:

• Caução em Dinheiro (Depósito em Poupança): O locatário deposita um valor em dinheiro em uma caderneta de poupança vinculada ao contrato. Esse valor é devolvido ao final da locação com os rendimentos, se não houver débitos.

• Caução em Título de Capitalização: O locatário adquire um Título de Capitalização específico para garantia locatícia junto a uma instituição financeira. O título é vinculado ao contrato e pode ter um valor que será resgatado ao final (sem pendências), com correções e, muitas vezes, participação em sorteios.

• Outras Cauções (Bens Móveis ou Imóveis, Títulos e Ações): Embora menos comuns, a lei permite a caução de bens imóveis (a chamada garantia imobiliária, que exige registro em cartório para publicidade e validade), de bens móveis (também com necessidade de registro) ou de títulos e ações.

E é justamente sobre a Caução em dinheiro depositada em caderneta de poupança que surgem muitas dúvidas quanto ao seu limite.

Locador Pode Exigir Caução de Mais de 3 Aluguéis?

A resposta direta, com base na Lei do Inquilinato, para a caução em dinheiro depositada em caderneta de poupança, é NÃO.

O Art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 é categórico ao determinar que:

"A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em favor do locatário ao final da locação, com os juros e correção monetária."

Isso significa que, se a modalidade de garantia escolhida for a caução em dinheiro depositada em poupança, o valor máximo que o locador pode exigir é o correspondente a três vezes o valor do aluguel mensal. Exigir um valor superior a isso, para essa modalidade específica de caução, é uma prática ilegal e o contrato poderia ser questionado judicialmente.

Mas e a Caução em Título de Capitalização?

É importante fazer um adendo relevante aqui. Embora a lei limite a caução em dinheiro a três meses de aluguel, o mercado desenvolveu e popularizou outra forma de caução: o Título de Capitalização.

Nesse caso, o inquilino adquire um Título de Capitalização específico para fins de garantia locatícia, junto a uma seguradora ou instituição financeira. O valor desse título pode, sim, ultrapassar os três aluguéis, pois não se enquadra na mesma limitação da caução em dinheiro depositada em poupança. A flexibilidade da lei permite que as partes convencionem sobre outras formas de caução.

O Título de Capitalização é uma modalidade onde o valor é pago integralmente pelo locatário, vinculado ao contrato. Em caso de inadimplência, o locador pode acionar a instituição para resgatar o valor devido. Ao final do contrato, sem pendências, o inquilino tem o valor resgatado, corrigido, e ainda pode participar de sorteios.

Conclusão

Portanto, a resposta à pergunta "Locador pode exigir caução de mais de 3 aluguéis?" depende da modalidade de caução:

• Para a caução em dinheiro depositada em poupança, o limite legal é de 3 aluguéis.

• Para a caução em Título de Capitalização, não há essa limitação legal expressa, e o valor pode ser superior, conforme acordado entre as partes.

• Para as outras cauções (como bens imóveis ou móveis), o valor da garantia é o valor do bem dado em caução.

Compreender essas nuances é fundamental para locadores e locatários, garantindo que os contratos sejam justos, seguros e estejam em conformidade com a Lei do Inquilinato. Em caso de dúvidas, buscar a orientação de um advogado é sempre a melhor decisão para proteger seus interesses.